Hibridació i innovació per fer front als reptes del finançament de l’habitatge assequible

El passat divendres 17 de maig vam celebrar la jornada ‘El finançament de l’habitatge assequible, socialment desitjable: reptes i propostes’ de la mà de la Càtedra Barcelona Estudis Habitatge. La benvinguda va anar a càrrec de Carme Trilla, Presidenta de la Fundació Hàbitat3. Va iniciar la seva intervenció subratllant que “l’any 2025 xifra amb la necessitat de 600.000 nous habitatges per atendre la formació de noves llars i, en el cas de Catalunya, el pla territorial sectorial d’habitatge ens parla de la necessitat de construir 353.000 noves actuacions“. Trilla va afirmar que “són unes xifres que desborden completament el marc en el qual estem treballant, les xifres del que s’està finançant són absolutament insignificants”. Davant aquesta problemàtica, la presidenta de la Fundació Hàbitat3 defensa una planificació radical amb una visió enfocada en la sostenibilitat a llarg termini. Va assenyalar la inseguretat jurídica i la manca de garanties davant de les possibles insolvències com a principals dificultats en el finançament de l’habitatge assequible.

Van agafar el relleu Xavier Mauri, Director General d’Estratègia, en conversa amb Montserrat Pareja-Eastaway, Co-directora de la Càtedra Barcelona Estudis Habitatge, posant sobre la taula la necessitat d’adoptar una perspectiva innovadora per fer front als reptes del finançament de l’habitatge. Pareja-Eastaway vas posar l’accent en el potencial de la inversió d’impacte i en la importància de l’estabilitat i la confiança entre els actors públic i privats. Deixant a banda els canvis en la política i en el mercat financer, “el que si es pot controlar d’alguna manera és la cohesió entre les línies estratègiques d’un pacte per l’habitatge“. Mauri va parlar de la necessitat de canviar la mirada, de considerar l’habitatge com una infraestructura pública. “Quan hi ha inversions per fer una autopista, per fer un envasament, un hospital… estem parlant d’equipaments. Per mi, l’habitatge hauria de ser equipament públic“. Segons l’expert, s’ha de redefinir l’habitatge com una infraestructura per poder garantir el dret de l’habitatge, tal com els hospitals garanteixen el dret a la salut.

Sota la moderació de Pareja-Eastaway, va iniciar-se la primera taula rodona entorn la qüestió ‘Quins han estat els models de finançament d’habitatge assequible fins avui? Quins són els problemes? On són els reptes?’. Es va comptar amb el testimoni de Pere Picorelli, Coordinador de projectes de remodelació i programació d’habitatge a l’INCASOL, Eduardo Gutiérrez, Subdirector General de Provivienda, Xavier González, Serveis Econòmics i Financers / Serveis Generals de l’IMHAB, Alfons Thio, Gerent de Fundació Família i Benestar Social i Lourdes Ridameya Ametller, Cap de Promoció a l’Institut Català de Finances.

Els participants a la taula van debatre sobre les diferències entre els conceptes d’habitatge assequible i habitatge social. En paraules de González, “estar llogant habitatges a deu euros el metre quadrat útil a Barcelona és estar a meitat de preu, és habitatge social“. També en línies de definició, Picorelli recorda que “l’assequible és aquell que no necessita més ajut públic per operar, és a dir, l’usuari té l’ajut en la forma de l’habitatge i pot fer front al lloguer que fixem d’equilibri entre els operadors públics […] entrem en l’esfera social quan, a part de tenir un parc públic a disposició d’aquest usuari o família, té també la necessitat de què es cobreixi per garantir el mínim de renda assignada en aquesta promoció“.

Sobre els colls d’ampolla en el finançament de l’habitatge assequible, Ridameya va destacar, representant la banca pública, l’objectiu de trobar un model que sigui viable financerament. “Aquest ‘viable financerament’ l’estem fent possible gràcies al treball en marc de col·laboració […] si ho fem possible a un preu que és més que social […] és a través de l’aportació de tots“. Parlant de reptes, Gutiérrez va sentenciar que “el problema no és el sòl, és el que fem amb el sòl“. Va senyalar la fiscalitat com una dificultat en el finançament: “ara estem parlant de què tenim uns màxims pressupostos anuals en els últims vint anys, 3.400 milions d’euros, però venim de dècades en les quals s’ha deixat d’ingressar per la deducció per habitatge habitual“.

Thio va resumir els requisits en el finançament de l’habitatge social: “és com una taula de tres potes, has de tenir sòl, has de tenir subvenció i has de tenir finançament. Si te’n falla alguna no és sostenible, ara el coll d’ampolla és aconseguir finançament“. Tenint en compte el context actual i les dificultats a les quals ens enfrontem, quin és l’objectiu comú? En paraules de Thio: “Si volem un parc de lloguer social estable, creixent i intergeneracional, hem de construir un model normatiu i financer perdurable en el temps“.

Xavier Mauri va ser l’encarregat de moderar la segona taula rodona plantejada sota la pregunta ‘Quines són les alternatives innovadores que es proposen en l’actualitat? Hi ha models que funcionen?’ on vas estar convidats Maria Siguenza, Responsable de España del Banco de Desarrollo del Consejo de Europa, Jose Manuel Caballol, Director General de la Fundación HOGAR SÍ, Manel Rodríguez, Socio Director de Grupo Salas, Mariona González, Directora de Economía e Innovación Social en SpainNAB, i Alícia Bolancé, Coordinadora de Gestión Económica en Sostre Cívic.

La inversió d’impacte va ocupar una posició central en el debat. A grans trets, es considera inversió d’impacte aquella que es realitza amb la intenció específica d’aportar un impacte social positiu que sigui mesurable, a més d’un rendiment financer. González va recordar que existeix en el nostre país des de fa aproximadament sis anys, quan es va fixar la vista en països veïns que ja tenien aquest model instaurat. “Estava sorgint una nova via de finançar projectes amb una finalitat social i/o mediambiental molt clara i a Espanya érem uns quants actors, però escampats, no hi havia una consciència clara“. Anys després, el mapa d’associats ha crescut molt considerablement segons González i es treballa per “crear les infraestructures necessàries perquè aquesta nova via de finançament s’estableixi a Espanya“.

Sobre els passos més enllà del finançament, Rodríguez va afirmar que “al final el que farà el vehicle amb els fons és adquirir uns edificis encara que siguin edificis en dret de superfície, però en dret de superfície amb unes condicions que ens permetrà generar vivenda“. Va incidir en el fet que “la gestió i l’explotació de les vivendes en lloguer genera un benefici, en fer-ho amb entitats sense ànim de lucre no vol dir que no hi hagi un benefici, el que no hi ha és un repartiment de dividends a socis, però les fundacions tenen uns beneficis que reinverteixen en la societat […] si haguéssim fet això fa 25-30 anys, no estaríem segurament en la situació que tenim avui dia“. Parlant igualment de garanties en la inversió, Bolancé, representant de Sostre Cívic, va afirmar que “la filosofia de l’empresa ens porta que no volem models especulatius, estem fent això per fer assequible la vivenda, no és un negoci particular“.

Des de la perspectiva de les SOCIMI i, conscient de les reticències de gran part de l’imaginari del sector social de l’habitatge sobre aquest model, Caballol va recordar que “ser una empresa cotitzada és sinònim de transparència, regulació, normativa i control […] Primero H té la seva labor social establerta en els seus estatuts, el seu objecte social com empresa és augmentar el parc de lloguer social a Espanya i contribuir a la reubicació del sensellarisme“. Des de la perspectiva internacional de la banca social, Siguenza va establir que “els nostres beneficis es reinverteixen en un compte que utilitzem per fer donacions o ajudar als països membres […] quan fem un préstec en vivenda social sí que demanem uns ‘reports’ perquè ens interessa molt l’ús dels fons, on és fonamental el perfil del beneficiari final. Com a banc social el nostre interès és com els diners estan ajudant sobretot a les persones més vulnerables“. Des del Banc de Desenvolupament del Consell d’Europa només es fan préstecs dirigits al lloguer amb clàusules que asseguren que en trenta anys aquella vivenda només es pot destinar al lloguer, assegurant mantenir el préstec social. Com a conclusió del debat, subratllem amb les paraules de Caballol: “les institucions públiques tenen un paper de molt valor perquè encara existeix una distància molt gran entre el que nosaltres podem oferir i el que els inversors d’impacte desitgen, però aquesta és una qüestió que podem pensar que mai arribarà o és una qüestió que podem pensar que arribarà si fem projectes junts“.

Natalia Martínez, Responsable de l’Àrea d’aliances estratègiques i comunicació de la Fundació Hàbitat3, va recollir les conclusions de la jornada afirmant que hem passat de l’emergència a la crisi, testimonis d’una nova vulnerabilitat social. Davant un panorama de demanda creixent, la hibridació entre els models d’inversió tradicional i la filantropia s’ha d’obrir camí amb la innovació en primera línia, basada en la confiança i en el debat continu entre les aliances. En aquesta mateixa línia, Martínez va recordar que “la innovació es basa en l’aprenentatge“: si augmenta la informació, augmenta la confiança. Va recomanar mantenir la vista fixada en altres models tant nacionals com internacionals per aprendre entre nosaltres i poder arribar a assolir una fita en comú: aconseguir l’estabilitat de l’habitatge assequible. Què necessitem per assolir aquesta fita? “Un pacte polític estable a llarg termini, finançament polític amb cap, posar els nostres diners on està el nostre discurs“.

Més enllà de la política i dels actors del sector, no hem d’oblidar la importància de mantenir el focus en la ciutadania. En paraules de Martínez, “La cerca de finançament en la ciutadania no només dona recursos, també genera un canvi de mentalitat“. Sobre aquesta mateixa premissa, va recordar que “junts no sumem, sinó que multipliquem“. Com a reflexió final i per posar en comú una idea compartida entre tots els assistents a la jornada, Matínez va incidir en el fet que “tots els actors i tots els models són necessaris i complementaris, per això és necessària la comunicació entre projectes“.

Torna a veure les jornades aquí.

Consulta la relatoria final de la jornada.